Frilosité des banques, resserrement du crédit, acquéreurs hésitants: la crise sévit à Bordeaux.
Quartier des Grands Hommes, derrière une devanture décorée pour les fêtes où s’exposent les biens disponibles, Valérie s’impatiente. « Les clients se font rares, le marché est au point mort, onze mois que ça dure! », s’exclame-t-elle. Un constat partagé par Michel Ballon, responsable de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) en Aquitaine. Celui-ci évoque une chute des ventes de l’ordre de 30 à 40% sur l’année. Ces professionnels sont unanimes, la crise immobilière sévit à Bordeaux.
Christophe Duffau du cabinet Rabau Darchand, près de la Victoire, préfère parler d’un « fléchissement » plutôt que d’une chute. Un mot qui effraie, même s’il concède que les dix derniers mois ont été catastrophiques, « c’était alarmant, personne ne poussait la porte ». La première quinzaine de décembre lui redonne malgré tout quelques espoirs. Les clients se renseignent à nouveau, « par curiosité ». « Depuis que la crise des subprimes ne fait plus les gros titres », remarque-t-il.
Premières victimes bordelaises, les cabinets spécialisés dans la transaction. Ces dernières années avaient vu leur multiplication. Faute de pouvoir se retourner sur d’autres activités, leurs difficultés s’accumulent aujourd’hui. Les dépôts de bilan se multiplient, à une fréquence soutenue depuis peu. « Il n’y a qu’à regarder chaque semaine les Échos judiciaires », commente Michel Ballon. Administration de biens, syndic de copropriété, ceux qui ont su se diversifier encaissent mieux la crise.
“Une réalité du marché”
Si l’immobilier bordelais subit bel et bien les conséquences du marasme économique, Christophe Duffau tient pourtant à faire la distinction. Tous les segments du marché ne sont pas frappés de manière identique. « Tout dépend du bien proposé », insiste-t-il. Ainsi, les grands volumes payent un lourd tribut à la crise, seuls les « produits d’exception » continuent à trouver preneurs. Pour les biens à moins de 100 000 euros, la situation est toute autre. Studio et T1 résistent mieux à la chute des transactions. Une « réalité du marché » qui s’explique par la nature des acheteurs selon ce professionnel.
Deux logiques s’affrontent en effet. Celle des primo accédants souhaitant acquérir un bien pour leur usage personnel, et celle d’investisseurs bien décidés à laisser passer la tempête. Car c’est l’une des conséquences directes de l’effondrement des places boursières, ceux qui disposent de fonds propres et suffisants se détournent des marchés financiers et misent sur des produits « plus classiques » en attendant des jours meilleurs. « La pierre reste encore une valeur refuge, un placement à moindre risque », explique Christophe Duffau. Les primo accédants, confrontés à la frilosité des banques, sont finalement les grands perdants du moment. Leurs demandes de financement sont la plupart du temps refusées alors même que leur rôle est primordial pour la bonne santé de l’immobilier.
A l’origine de la crise, les établissements bancaires sont largement pointés du doigt. Pour faire face à leurs propres pertes, ils ont réduit leur offre de crédit et multiplié les garanties. Sans un apport initial dépassant les 20%, plus aucune banque n’accepte de prêter des fonds. Mais Bordeaux paye également les errements d’une poignée de promoteurs immobiliers. Les projets se sont multipliés sur l’agglomération ces dernières années. Sans véritable concertation. Résultat: l’offre dépasse aujourd’hui la demande et déstabilise un marché saturé.
Les prix n’enregistrent pas pour autant de baisse significative. Pour le moment, seuls quelques propriétaires consentent à revoir leurs ambitions. Mais il s’agit la plupart du temps de biens surestimés, l’écart se réduisant à leur valeur réelle. Pour certains, cette baisse des prix serait néanmoins souhaitable. Sur Bordeaux, rappellent-ils, les prix auraient plus que doublé en cinq ans. Une légère dépréciation du marché pourrait ainsi le relancer.
Se refusant à pronostiquer tout retour à la normal, les professionnels de l’immobilier prédisent seulement une année 2009 très difficile. Le temps pour le marché de se stabiliser, pour les banques d’accorder à nouveau le crédit nécessaire à la bonne marche du secteur. Le temps surtout de restaurer un climat de confiance. Un ingrédient qui manque cruellement ces derniers temps.
Fabien Paillot
